seychellesartprojects.org

Kapitaliseerimismäär on veel üks ärikinnisvara valdkondadesse tehtavale investeeringule oodatava tootluse määr. See termin on lihtsalt ärikinnisvaraprojekti tegelike investeeringute tasuvuse suhe.

Mis on suurtähtede määr?

See on vara puhas äritulu ja turuväärtuse suhe ning seda kasutatakse tavaliselt kinnisvaratööstuses.

• Kapitalisatsioonimäära kasutatakse sageli ärikinnisvara valdkonnas. Selle abil saab võrrelda potentsiaalsete kinnisvarade tootlust kuni omandamiseni.
• Üht kinnisvara, mis teenib kõrgemat määra, peetakse paremaks investeeringuks kui teist kinnisvara, kuna muud tingimused on sarnased hoonete asukohaga jne. Seega võimaldab see kinnisvarainvesteeringute teenimispotentsiaali kiiresti võrrelda ja aitab valida parim investeerimisvõimalus.
• See võib omamoodi näidata kinnisvara hindade suundumusi. Kui intressimäärad kahanevad, võib see tähendada, et kinnisvara väärtus kasvab ja seega kinnisvaraturg tervikuna kuumeneb.

Suurtähtede määra valem

Allpool on arvutamiseks kasutatud valem

• Üürikinnisvara puhas äritulu on selle üür, millest on lahutatud hoolduse eest makstud kulud.
• Seda võib pidada ka investeeringutasuvuseks, mille investor saab kinnisvara ostmisel igal aastal.

Suurtähtede määra näited

Näide 1

Oletame, et büroohoone, mille puhas äritulu on 10 000 000 dollarit, on hinnatud 75 000 000 dollarile. Ülaltoodud piirmäära valemi abil saame arvutada hoone kapitaliseerimise määra on:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Seega, kui hoone müüakse 75 miljoni dollari eest, võib ka öelda, et hoone müüdi 13,33% kapitalisatsioonimääraga.

Näide 2

Oletame, et rendikinnisvara saab iga kuu 1000 dollarit brutotulu. Omanik peab igal aastal maksma kinnisvara haldamise ja hooldamise eest 700 dollarit, kinnisvaramaksude eest 500 dollarit, kindlustuse eest 250 dollarit. Ta ostis vara 80 000 dollariga.

Sellisel juhul on meil brutotulu ja omaniku tehtud kulutused. Seega arvutame vara puhas äritulu:

• NOI = brutotulu - varahaldus - kinnisvaramaksud - kindlustus
• NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
• NOI = 12000 - 1450 = 10550 dollarit
• Nüüd, kapitalisatsiooni määra arvutamine = NOI / kinnisvara hind = 10 550 USD / 80 000 USD = 13,18%

Kas kõrge kapitalisatsioonimäär on alati parem?

• Kapitalisatsioonimäärad võivad olla heaks hinnanguks erinevate kinnisvarainvesteeringute võrdlemiseks. Kuid kõrgem määr ei tähenda tavaliselt paremat investeerimisvõimalust. Ülemmäärad on olulised, kuid investor peab uurima ka muid parameetreid.
• Seda võib pidada investeeringu riskantsuse mõõdupuuks. Tavaliselt tähendab madal määr madalat riski ja kõrgem määr suuremat riski.

Kapitaliseerimismäära puudused

• Seda saab kasutada ainult siis, kui puhas äritulu on püsiv või ei kõigu eriti. Selle kapitalisatsioonimäära kasutamisel oleks hindamine mõnevõrra sarnane diskonteeritud rahavoogude meetodiga. Kui aga rahavoog on keeruline ja ebakorrapärane ning varieerub palju, tuleks usaldusväärse ja usaldusväärse hinnangu saamiseks kasutada täieliku diskonteeritud rahavoogude meetodit.
• Kapitaliseerimise määr võib võtta arvesse erinevaid tegureid, kuid see ei kajasta tulevast riski. See eeldab kinnisvaralt jätkusuutlikku tulu, kuid sellist oletust ei saa garanteerida. Üür võib kallineda või odavneda. Vara väärtus võib muutuda selliste väliste asjaolude tõttu, mille üle investoril puudub kontroll. Võib tekkida selliseid kulutusi nagu hoolduskulud. Seega ei paku kapitaliseerimise määr tulevase riski kohta mingeid juhiseid ega prognoose.

Järeldus

Kapitalisatsioonimäär on võrdlusmõõdik, mis on kõige kasulikum sarnaste omaduste, st sarnase asukoha, sarnase varaklassiga ja sarnase vanuse omaduste võrdlemiseks. Seda mõõdikut kasutatakse endiselt laialdaselt äri- ja mitme varaga kinnisvara hindamiseks. Kinnisvarainvestorid kasutavad seda oma investeeringute väärtustamiseks ja teadliku otsuse langetamiseks. Investor ei tohiks siiski käsitleda kapitalisatsioonimäärasid ülemineku mõõdikuna, vaid kaaluda ka muid muid tegureid, mis võivad vara väärtust mõjutada. See on oluline mõõdik, kuid mitte ammendav meede.