seychellesartprojects.org

Mis on FFO (Funds From Operations)?

FFO (Funds from Operations) viitab tavaliselt kinnisvarainvesteeringute usaldusfondi (REIT) tekitatud rahavoogudele ja lahutatakse intressitulu ja vara müügist saadud kasum perioodi puhaskasumist ning liidetakse intressikulu, amortisatsioon, ja varade müügi kahjum sellele.

FFO-d kasutatakse operatsioonide rahavoogude mõõtmiseks ja sarnaneb seega jaotisega „Operatsioonide rahavoog”. Kuid seda kasutatakse tavaliselt viidates rahavoogudele, mida genereerib kinnisvarainvesteeringute usaldusfond (REIT).

• Kinnisvarafirmade puhul kasutatakse tulemuslikkuse võrdlusalusena FFO-d, kuna kinnisvara väärtused on tõestatud makromajanduslike tingimustega ning kuluarvestuse näidete kasutamine finantstingimuste arvutamiseks ei ole tavaliselt tulemuste täpne mõõtmine.
• See hõlmab äritegevusest saadud vahendeid, välja arvatud finantseerimisega seotud rahavood, näiteks intressitulu või intressikulu. See ei sisalda põhivara amortisatsiooni ega amortisatsiooni ega ka vara võõrandamisest tulenevat kasumit ega kahjumit.
• Kinnisvarainvesteeringute fondid (Real Estate Investment Trust, REIT) on ettevõte, mis tegutseb peamiselt kinnisvaratehingutest saadava tulu alusel. Sellised REITi ettevõtted tegelevad ärikinnisvaraga. See hõlmab kontori- ja hoonete, ladude, haiglate, kaubanduskeskuste, hotellide jne müümist, rentimist ja finantseerimist. Sellised ettevõtted kasutavad tavaliselt FFO-d.

Operatsioonide valemi vahendid

Kõik tegurid, mida fondide arvutamisel tehingute põhjal kasutati, leiate ettevõtte kasumiaruandest. Nende tegurite hulka kuuluvad puhaskasum, amortisatsioon, amortisatsioon ning kinnisvara ja erakorraliste esemete müügitulu.

FFO valem = puhaskasum + kinnisvara varade amortisatsioon ja kulum - kasum (kahjum) vara müügist + kahjum (kasum) restruktureerivatest võlgadest või erakorralistest kirjetest

FFO arvutamine (Washingtoni REITi juhtumiuuring)

1. samm - tuvastage netotulu kasumiaruandest

Ülaltoodult märgime, et Washingtoni REITi 2000. aasta puhaskasum on 45 139 dollarit. Samamoodi on tema puhaskasum 1999. ja 1998. aastal vastavalt 44 301 dollarit ja 41 064 dollarit.

(palun arvestage, et arvud on tuhandetes)

2. samm - tehke kindlaks kinnisvara varade amortisatsioon

See on osa kasumiaruandest.

• Amortisatsioon (2000) = 22 723 dollarit
• Amortisatsioon (1999) = 19 590 dollarit
• Amortisatsioon (1998) = 15 339 dollarit

3. samm - tuvastage vara müügi kasum (kahjum)

See arv on ka osa kasumiaruandest.

• Kasum varade müügist (2000) = 3567 dollarit
• Kasum varade müügist (1999) = 7 909 dollarit
• Kasum varade müügist (1998) = 6764 dollarit

4. samm - tehke kindlaks objektide restruktureerimise või erakorraliste üksuste kasumid (kahjumid)

• Selle kolme aasta jooksul ei ole ümberkorraldamiskulude ega erakorraliste kirjete kasumit (kahjumit).

5. samm - rakendage valemit

FFO valem = puhaskasum + kinnisvara varade amortisatsioon ja kulum - kasum (kahjum) vara müügist + kahjum (kasum) restruktureerivatest võlgadest või erakorralistest kirjetest

• FFO (2000) = 45 139 dollarit + 22 723 dollarit - 3567 dollarit = 64 295 dollarit
• FFO (1999) = 44 301 dollarit + 19 590 dollarit - 7 909 dollarit = 55 982 dollarit
• FFO (1998) = 41 064 dollarit + 15 339–6 764 dollarit = 49 699 dollarit

Kohandatud FFO

Operatsioonide korrigeeritud rahalised vahendid (AFFO) arvutatakse pärast puhastulu korrigeerimist, mis on ette nähtud raamatupidamismeetodite kompenseerimiseks. Need raamatupidamismeetodid võivad moonutada kinnisvarainvesteeringute fondi tegelikke tulemusi. AFFO arvutus lahutab FFO-st kõik kapitaliseeritud kapitalikulud, näiteks hoonete parendamise projektid.

Üldtunnustatud raamatupidamispõhimõtted (GAAP) nõuavad kinnisvarainvesteeringute amortiseerimist aja jooksul. Kuid kinnisvara hindab aja jooksul. Sel põhjusel kipuvad nõutavad amortisatsioonikulud, mis võetakse vastavalt GAAP-le, muutma puhastulu kunstlikult madalaks.

FFO korrigeerib ka ühekordsete üksuste osas, kuna neid ei esine tavapäraste äristsenaariumite korral. Näiteks kasum (või kahjum) kinnisvara müügist, mis tuleb vastavalt eemaldada / lisada, kuna see ei ole tavapärase äritegevuse olemus ja ei aita seega kaasa REITi jätkuvale dividendide maksmise võimele. Mõned analüütikud kaaluvad lisaks renditasude tõstmist ja teatud Capexi operatsioonide korrigeeritud rahaliste vahendite arvutamiseks (AFFO).

FIT aktsia kohta kasutatakse hoolikalt uuritud mõõdikuna, et hinnata REITi kasumlikkust aktsionäride omandusühiku kohta. Operatsioonide vahendeid kasutatakse lisaks üldise hindamise mitmekordsena kui ka P / E kordajatena. Seega on see ka aktsiahindade peamine tegur.

Miks on FFO kinnisvara jaoks oluline?

• Kui aktsiainvestorid tähtsustavad aktsiaid analüüsides selliseid näitajaid nagu aktsiakasum EPS või hinna ja kasumi suhe (P / E), otsustavad REITi investorid FFO põhjal.
• Enne REIT-i investeerimist veenduge hinnas, et otsus ei põhine ainult FFO-l või AFFO-l, kuna pinnal hea välja nägev investeering ei pruugi tulevikus osutuda heaks otsuseks, kuna hinnad võivad langeda liiga paljud investorid ostavad seda.
• REITi aktsiakasum (EPS) tavapäraste aktsiatega võrreldes on loomulikult madal või isegi negatiivne. Seega ei ole REIT-i hinna ja tulu suhe (P / E suhe) soodne kordne, samas kui investeerimisotsuste vastuvõtmist tuleks selle hindamisel pidada kaugeks teiseks mõõdikuks.

CFO ja FFO erinevused

• Nagu nimigi ütleb, arvutab rahavoog ettevõtte tegevusest tekkinud raha ja raha ekvivalentide kogusumma. Kinnisvaraäris on FFO siiski olulisem meede, kuna need meetmed kompenseerivad ühe olulise komponendi, milleks on amortisatsioon.
• Kinnisvaraäri puhul kasvab kinnisvara väärtus aja jooksul alati; seega pole see sugugi kulu. Vastavalt IRS-ile, kui ettevõtetel on pikaajalisi varasid, nagu seadmed, arvutid ja ehitised, tuleb need varad amortiseerida, et kajastada praegust finantsseisundit.
• Mis puutub kinnisvarasse, siis neil kinnistutel ei ole „säilivusaega“ või teisisõnu ei amortiseeruks see perioodi jooksul minimaalsesse väärtusesse. Vastupidi, need varad kallineksid ja seetõttu ei loeta neid kasumiaruandesse kantavate kulude hulka.
• Seega on tegevuse rahavoog ja FFO sarnased mõõdikud. Kuid nad pole päris sama asi. Rahavoog võib olla suurepärane viis ettevõtte finantsilise heaolu hindamiseks, kuid kinnisvaratööstuse osas erinevad mõõdikud tavapärasest äristsenaariumist.
• Selleks, et hinnata, kas REIT teenib piisavalt dividende, on FFO õige tee. See aitab saada paremat pilti kui tavaline finantsjuht.

Järeldus

Seega on REIT-i analüüsimiseks vajalikud rahalised vahendid kontseptsioonist, sest kui alusvara väärtus suureneb, ei tohiks amortisatsiooni arvestada toimingute tulemustesse. Seda peetakse ettevõtte finantstulemuste paremaks näitajaks kui puhaskasum, kuid kuna raamatupidamiskonverents võib mõjutada finantsaruannete paljusid aspekte, on alati parem tugineda mõõtude kombinatsioonile, mitte investeerimisotsuste tegemisel üks meede.

Isegi kui FIT-d peetakse laialdaselt REITi kasumlikkuse määramiseks; see võib sageli olla vastuvõtlik raamatupidamise muudatuste, ümbersõnastuste ja manipuleerimise suhtes. Enne investeerimisotsuse tegemist kaaluge palun kaht või kolme mõõdikut ja muid äritegureid.