seychellesartprojects.org

Mis on võla tootlus?

Võlatootlus on hüpoteeklaenuandjate riskimõõt ja mõõdab, kui palju laenuandja saab oma raha tagasi saada omaniku kohustuste täitmata jätmise korral. Suhtarvuga hinnatakse laenuandja protsentuaalset tulu, kui omanik laenu maksmata jätab, ja laenuandja otsustab hüpoteegiga kaetud vara käsutada.

Suhe on kinnisvara hindamisel populaarne, kuid seda saab kasutada iga tulu teeniva projekti või vara tootluse hindamiseks. See väärtustab samaaegselt nii finantsvõimendust kui ka riski ning seda saab kasutada kogu laenu kehtivusaja jooksul, püsides samas järjekindel.

See on eraldiseisev mõõdik, mis ei kasuta intressimäärasid, laenude amortiseerimiskava, LTV-d ega muid muutujaid.

Võlgade tootluse valem

Võla tootluse valem on:

Näide võla tootlusest

Analüüsime allpool toodud võla tootluse näite abil:

Andy peab edukat mänguasjakauplust ja nõuab ettevõtte laenusummalt laenusummat. Praegu teenib pood aastas 500 000 dollarit ja laenu nõue on 2 550 000 dollarit. Seega

Võla tootluse valem = 500 000/2 550 000 = 19,60%

Mida madalam on tootlus, seda suurem on kavandatava laenu tajutav risk. See on sel põhjusel; laenuandjad nõuavad riskantsematelt kinnisvaradelt suuremat laenutootlust. Fikseeritud võrdlusalust ei ole, kuid üldiselt aktsepteeritakse ideaalset 10% tootlust.

Võla tootluse arvutused vs LTV (laenu väärtus)

Võlateenuse katte suhe ja LTV suhtarvud on traditsioonilised meetodid, mida kasutatakse ärikinnisvara laenude tagamisel. Kuid nad on manipuleerimise all.

LTV on kogu laenusumma jagatud vara hinnatud väärtusega (professionaalide hinnanguline turuväärtus). See turuväärtus on hinnanguline ja võib kõikuda, eriti pärast 2008. aasta finantskriisi. See ei pruugi olla kõige täpsem mõõde heitlike olukordade ajal. Vaatleme allpool toodud MV (turuväärtus) ja DY võrdlust:

Neid saab vaadata ka laenuettepanekute ja nende teostatavuse hindamiseks. Ülaltoodud juhul on tootlus 6,25% või see muutub vastavalt mõnele komponendile, st NOI või laenu summa. Ülaltoodud tabel näitab, et LTV suhe muutub hinnangulise turuväärtuse (MV) muutudes.

Võla tootluse arvutamine versus võlateenuse katte suhe (DSCR)

DSCR on puhas põhitegevuse tulu, mis on jagatud iga-aastase laenuteenuse ehk võlgade tagasimaksmiseks teatud aja jooksul vajaliku rahasummaga. Näiteks kui nõutav laenusumma ei saavuta oodatud 1,10-kordset DSCR-i, võib samas olla abiks 25-aastane amortisatsioon. See suurendab laenu riski, mis ei kajastu DSCR-is ega LTV-s. Mõelgem DY ja DSCR võrdlemiseks järgmistest tabelitest:

Kuna amortisatsiooni ajakava ei mõjuta tootlust, võib see anda ühe mõõdikuga objektiivse riski mõõtmise.

• Sellisel juhul on tootlus 6,25%, kuid kui sisepoliitika nõuab vähemalt 9% tootlust, ei oleks see laen heaks kiidetud.
• On näha, et amortisatsiooniperiood mõjutab seda, kas DSCR-i nõue on saavutatav. Kui poliis nõuab DSCR-i 1,1 korda, vastab nõue ainult 25-aastase amortisatsiooniperioodiga laen.
• Kas selline pikk aeg on teostatav või mitte, sõltub siiski sisepoliitika juhtimisest ja paindlikkusest.

Järeldus

Võlakulu arvutamist ei saa manipuleerida, muutes laenutingimusi, et muuta kavandatav laen vastuvõetavamaks.

Võimalused nagu laenude garanteerimine ja struktureerimine on ühe suhtarvu asemel palju sügavamad; on ka muid tegureid, mida see saagis ei arvesta, näiteks:

• Nõudluse ja pakkumise tingimused
• Garanti tugevus
• Vara seisukord
• Üürnike finantsseisund jne;

Seega tuleb seda suhet kasutades arvesse võtta kõiki aspekte, sealhulgas makromajanduslikke tegureid.

See on muutunud ülitähtsaks nii fikseeritud tulumääraga laene väärtpaberistavate ülekandeteenuse pakkujate kui ka elukindlustusseltside laenuandjate jaoks. See välistab subjektiivsuse ja juhendab laenuandjaid pumbatud turul.