Piirnormi valem | Hinda samm-sammult piirmäära arvutamist

Mis on piirmäära valem?

Kapitalimäära või kapitalisatsioonimäära valem on väga lihtne ja see arvutatakse, jagades puhas põhitegevuse tulu vara jooksva turuväärtusega ja väljendatuna protsentides. Investorid kasutavad seda kinnisvarainvesteeringute hindamiseks üheaastase perioodi tootluse põhjal. Seda kasutatakse peamiselt selleks, et otsustada, kas kinnisvara on hea tehing.

Matemaatiliselt on piirmäära valem kujutatud järgmiselt:

Selgitus

Arvutamist saab teha järgmises kolmes lihtsas etapis:

  • 1. samm: esiteks tuleb õigesti hinnata kinnisvara üüritulu. Sellest lähtuvalt arvutatakse põhitegevuse netotulu, milleks on põhiliselt kinnisvara aastane tulu, millest on lahutatud kõik toimingutega seotud kulud, mis hõlmavad selliseid ülesandeid nagu vara haldamine, maksude maksmine, kindlustus, jne.
  • 2. etapp: teiseks peab vara praegust turuväärtust korralikult hindama, eelistatavalt tuntud hindamise spetsialist. Vara praegune turuväärtus on turul väärt.
  • 3. samm: Lõpuks saab ülempiiri arvutamiseks jagada netotegevuse tulu kinnisvarainvesteeringu praeguse turuväärtusega.

Näiteid piirmäära valemi kohta (Exceli malliga)

Selle paremaks mõistmiseks vaadake mõnda lihtsat ja täpsemat näidet.

Selle Cap Rate Formula Exceli malli saate alla laadida siit - Cap Rate Formula Exceli mall

Näide 1

Oletame, et investor plaanib osta kinnisvara. Nüüd kavatseb investor langetada otsuse ülemmäära alusel, mis on kinnisvara hindamisel tõhus mõõdik. Investor leiab kolm kinnisvara koos vastava aastase tulu, kulu ja turuväärtusega, nagu allpool mainitud:

Nüüd arvutame vastavate omaduste piirmäära,

Kinnisvara A

Niisiis, kinnisvara A ülempiiri määr = (150 000–15 000 dollarit) ÷ 1 500 000 dollarit

= 9%

Kinnisvara B

Niisiis, kinnisvara B ülempiiri määr = (200 000 - 40 000 dollarit) * 100% ÷ 4500 000 dollarit

= 3,56%

Kinnisvara C

Niisiis, kinnisvara C ülempiiri määr = (300 000–50 000 dollarit) * 100% ÷ 2 500 000 dollarit

= 10,00%

Seetõttu peaks investor ostma kinnisvara C, kuna see pakub kõrgeimat 10% ülempiiri.

Näide 2

Oletame, et on veel üks investor, kes soovib kinnisvara osta, ja investoril on allpool nimetatud teave. Investor investeerib kinnisvarasse ainult juhul, kui ülempiiri määr on 10% või kõrgem.

Nüüd oleme ülaltoodud teabe põhjal arvutanud järgmised väärtused, mida kasutatakse edaspidi ülempiiri arvutamisel.

Aastane brutotulu-

Aastane kulu

Puhas põhitegevuse tulu

Allpool toodud mallis oleme kasutanud ülempiiri võrrandi arvutamist.

Nii et arvutus on -

Kuna arvutatud ülemmäära määr on kõrgem kui investori sihtmäär (10%), saab investor investeerida asjaomasesse kinnisvarasse. Arvestatud määra põhjal võib ka järeldada, et kogu investeering taastatakse = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 aasta pärast

Piirnormi valemi kalkulaator

Võite kasutada järgmist kalkulaatorit.

Puhas põhitegevuse tulu
Vara praegune turuväärtus
Piirnormi valem
 

Piirnormi valem =
Puhas põhitegevuse tulu
=
Vara praegune turuväärtus
0
= 0
0

Asjakohasus ja kasutamine

  • Põhimäära ülemmäära eesmärk on eristada erinevaid kinnisvarainvesteeringute võimalusi. Oletame, et kinnisvarainvesteering pakub tasuks umbes 4%, samal ajal kui teise kinnisvara ülempiir on umbes 8%. Siis keskendub investor suure tõenäosusega suurema tootlusega varale. Veelgi enam, see võib näidata ka kinnisvara suundumust, mis näitab, kas hinnangulise üüritulu põhjal on vaja kohandusi.
  • Kinnisvarainvestori seisukohast on ülempiir oluline vahend, kuna see võimaldab investoril hinnata kinnisvara selle praeguse turuväärtuse ja põhitegevuse netotulu põhjal. See aitab kinnisvarainvesteeringu esialgse tootluse saavutamisel.
  • Investori jaoks võib kinnisvara ülempiiri tõus tõendada üüritulu kasvu kinnisvara hinna suhtes. Teisalt võib investor näha selle määra langust kui märki madalamast üüritulust vara hinna suhtes. Sellisena võib investoril olla kriitiline tegur otsustamaks, kas kinnisvara on väärt ostmist või mitte.
  • Lisaks võib see olla ka näitaja, kui palju aega kulub kinnisvaral kogu kinnisvarasse tehtud investeeringu taastamiseks. Oletame, et kinnisvara ülempiirimäär on umbes 10%, mis tähendab, et kogu investeeringu taastamiseks kulub investoril 10 aastat (= 100% ÷ 10%).