seychellesartprojects.org

Mis on laenu ja väärtuse suhe?

Laenu ja väärtuse suhe on laenusumma suhe konkreetse vara koguväärtusesse ning seda kasutavad pangad või laenuandjad kõige sagedamini konkreetse vara kohta juba antud laenusumma või tagatise määramiseks. säilitatakse enne raha väljaandmist, et kaitsta väärtuse paindlikkuse eest.

Võtame lihtsa näite. Oletame, et soovite kodu osta. Ja soovite teatud summa laenu võtmiseks võtta panga abi. Miks? Sest praegu pole teil kodu ostmiseks nii palju sularaha saadaval. Nii et lähete panka, mõistate nende LTV-d ja otsustate kodu osta.

Kui lisame mõned arvud, oleks see meile arusaadav. Oletame, et soovite osta kodu, mille väärtus on 200 000 USA dollarit (kodu hinnatud väärtus turul). Pank ütles teile, et nad saavad teile anda ainult 80% summast. Ja ülejäänud, mida peate oma taskust andma.

Seega on see 80% laenu ja väärtuse suhe. Sel juhul maksab pank teile hüpoteeklaenu 160 000 USA dollarit ja kodu ostmiseks peate tasuma 40 000 USA dollarit oma taskust.

Valem

Laenu ja väärtuse suhte valem = hüpoteegi summa / vara hinnatud väärtus

See on üks olulisemaid riskihindamisvahendeid finantsasutustes. Ja enne raha laenuvõtjatele laenamist uurivad laenuandjad enne hüpoteegi kinnitamist.

Tavaliselt on vara hinnatud väärtus müügihind. Kuid ikkagi saadavad laenuandjad või pangad oma hindamismeeskonna vara väärtustama. Ja siis otsustaksid nad summa (hüpoteegi summa) laenata.

USA-s on enamikul juhtudest teatatud, et laenu ja väärtuse suhe (LTV) on alla 80%. Kuid LTV võib olla rohkem kui see ja sel juhul võivad intressimäärad tõusta kõrgemaks.

Üks asi, mida peame LTV-s mõistma, on see - suurem oleks suhe, suurem oleks risk. Nii et kui laenuandja annab teile suurema LTV; see tähendab, et sellel on suurem risk. Ja seetõttu on ka intressimäär kõrgem.

Ja ka laenuvõtja kannatab kõrge LTV tõttu palju, isegi kui tundub, et laenuvõtja saab kasu. Kui LTV on suurem, suureneb laenukulu ja kuna laenamise risk on palju suurem (kuna laenuandja maksab rohkem), on intressimäär palju kõrgem. Näiteks kui laenuvõtja laenab pangast raha laenu ja väärtuse suhtega 95%, maksaks vähemalt 1% kõrgemat intressi kui laenuvõtja, kes on võtnud 75% LTV-ga laenu.

Samuti tasuge DSCR-i suhe

Tõlgendamine

Nüüd võite mõelda, miks LTV on oluline ja kuidas peaksime LTV-d laenamise ja laenamise seisukohalt vaatama.

Siit saate teada, kuidas LTV mõjutab laenamist -

• LTV võtab olulise rolli hüpoteegi- või kodukapitalilaenu või krediidilimiidi tagamisel.
• Samuti mõjutab see laenuvõtjat drastiliselt. Tundub, et laenusaaja naudib seda algselt, kuna tema makseprotsent väheneb. Kuid kui arvestada pikaajalist efekti, on see tohutu ja suurem LTV sunnib laenuvõtjat teatud aja jooksul laenuandjale palju rohkem maksma.
• Oletame nüüd, et laenuvõtjana aktsepteerite kõrgemat laenu ja suhet. Mis siis saab? Kui esimese hüpoteegi suhe on üle 80%, vajavad laenuandjad erahüpoteegi kindlustust (PMI). Sellisel juhul on laenuvõtjatel võimalus. Kõigepealt saavad nad rääkida laenuandjatega ja leppida 80% laenu ja väärtuse suhtega ning kui see ei muutu piisavaks, saavad laenuvõtjad ülejäänud vajaliku summa jaoks kasutada teisest finantseerimist.
• Nüüd peate mõtlema, et mis annaks teile rohkem eeliseid? Kui pöördute esimese hüpoteegi saamiseks ja jõuate 78-protsendilise laenu ja väärtuse suheteni, kaotaks erahüpoteegi kindlustus (PMI) täielikult. Kuid sel juhul tuleb ära maksta teine ​​pandiõigus, mille intress on palju suurem kui esimene hüpoteek.
• See toob meid kokku teise kontseptsioonini, milleks on laenu ja väärtuse suhte (LTV) pikendamine ning see on kombineeritud laenu ja väärtuse suhe (CLTV). CLTV aitab laenuvõtjatel hoida LTV madal ja seega pole neil vaja PMI-d üldse maksta.

LTV näide

Näide 1

Vaatame allolevat teavet -

USA dollarites	Pank A	Pank B
Hüpoteegi summa	300 000	250 000
Hinnatud vara väärtus	400 000	350 000

Järgides lihtsat valemit, arvutame laenu ja väärtuse suhte (LTV).

LTV = hüpoteegi summa / vara hinnatud väärtus

Panga A puhul oleks LTV = (300 000/400 000) = 75%.

Panga B puhul oleks LTV = (250 000/350 000) = 71,42%.

Mis oleks järeldus pärast mõlema panga LTV arvutamist? Siin on järeldus -

Esiteks on pangal B madalam LTV. See tähendab, et laenusummale omane risk oleks väiksem ja seega madalam ka intressimäär. See aitab laenuvõtjat. Kuid A-panga puhul on LTV natuke kõrgem. Kuid kuna see ei ületa 80%, ei pea laenuvõtja erahüpoteegi kindlustust tegema.

Nüüd vaatame veel mõned näited erinevate muutujatega.

Näide 2

Vaatame allolevat teavet -

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	400 000	350 000
Sissemakse	80 000	70 000
Hinnatud vara väärtus	400 000	350 000

Selles näites ei ole meile antud hüpoteegi summat; pigem on meil olemas sissemakse teave. Niisiis, kuidas arvutaksime hüpoteegi summat?

Nii saate teha - peame ostuhinnast maha arvama sissemakse.

Arvutame selle välja -

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	400 000	350 000
(-) sissemakse	(80 000)	(70 000)
Hüpoteegi summa	320 000	280 000

Nüüd saame arvutada laenu ja väärtuse suhte (LTV).

Panga A puhul oleks LTV = (320 000/400 000) = 80%.

Panga B puhul oleks LTV = (280 000/350 000) = 80%.

Sel juhul on mõlema panga suhe 80%. Nüüd peab pank otsustama, kas selleks on vaja PMI-d või mitte. Enamikul juhtudel ei nõuta PMI-d kuni 80% LTV-st.

Näide # 3

Vaatame nüüd veel paar asja, et saaksime aru laenu ja väärtuse suhte väärtusest.

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	400 000	350 000
Sissemakse	80 000	70 000
Hinnatud vara väärtus	400 000	350 000

Nüüd on siin nii kinnisvara ostuhind kui ka hinnatud väärtus. Mida me antud juhul laenu ja väärtuse suhte arvutamisel arvesse võtaksime?

Siin on tehing. Peame arvestama kinnisvara ostuhinnast või hinnatud väärtusest väiksema väärtusega.

Arvutame välja.

Kõigepealt arvutame välja laenusumma (hüpoteegi summa).

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	400 000	350 000
(-) sissemakse	(80 000)	(70 000)
Hüpoteegi summa	320 000	280 000

Nüüd selgitaksime välja LTV.

Paneme valemi kirja, et konkreetne asi selgeks teha.

LTV valem = hüpoteegi summa / kinnisvara ostuhinna või hinnatud väärtuse väiksem väärtus.

Sellisel juhul on nii vara ostuhind kui ka hinnatud väärtus sama. Seega võtaksime sama väärtuse.

Panga A puhul oleks LTV = (320 000/400 000) = 80%.

Panga B puhul oleks LTV = (280 000/350 000) = 80%.

Näide 4

Nüüd teeme veel ühe näite kinnisvara ja ostuhinna erinevate hinnatud väärtuste kohta.

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	360 000	330 000
Sissemakse	80 000	70 000
Hinnatud vara väärtus	400 000	350 000

See on erinev näide, sest võite märgata erinevust vara hinnatud väärtuse ja ostuhinna vahel.

Kõigepealt arvutame hüpoteegi summa.

USA dollarites	Pank A	Pank B
Ostuhind	360 000	330 000
(-) sissemakse	(80 000)	(70 000)
Hüpoteegi summa	280 000	260 000

Hüpoteegisumma saamiseks arvestame ostuhinnast alati maha sissemakse, mitte kinnisvara hinnatud väärtuse.

Kuna ostuhind on kinnisvara hinnatud väärtusest väiksem, võtaksime laenu ja väärtuse suhte arvutamisel arvesse ostuhinda.

Vaatame -

Panga A puhul oleks LTV = (280 000/360 000) = 77,78%.

Panga B puhul oleks LTV = (260 000/330 000) = 78,79%.

Sel juhul näeme, et Panga B LTV on veidi suurem kui A-pank.

Näide 5 (kombineeritud LTV)

Nüüd on juhtumeid, kus üks inimene võtab LTV vähendamiseks kaks laenu ja nii peab tal olema väiksemaid kulusid. Sel juhul peame arvutama kombineeritud LTV.

Vaatame ühte näidet.

USA dollarites	Pank A
Laen 1	200 000
Laen 2	50 000
Hinnatud vara väärtus	400 000

Kombineeritud LTV-l on lihtne valem. Siin see on -

CLTV = 1. laen + 2. laen / vara koguväärtus

Arvutame nüüd panga A kombineeritud LTV -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Nüüd on see LTV palju madalam. Tavaliselt, kui laenusaajal on hea krediidiskoor, lubab pank LTV-d üle 80%. Ja kui laenusaajal pole head krediidiskoori, ei ületa laenuandjad tavaliselt üle 80%.

Laenu ja väärtuse suhe Näide kasutatud autode ja uute autode laenudest

Selles jaotises vaatleme kahe peaaegu sarnase tööstusharu LTV-d. Võtame näited kahest peaaegu sarnasest tööstusharust, et saaksime aru laenu ja väärtuse suhte väärtusest ja sellest, kui drastiliselt erinevad nad mõlemad on.

Kõigepealt vaatame kasutatud autode laenude näidet -

Ülaltoodud graafiku põhjal on selge, et selle tööstusharu LTV suhe on liiga kõrge. Mõnel juhul on see puudutanud isegi 99%. Vaatlusest leiame, et laenu ja väärtuse suhe on alati üle 90%.

Heidame pilgu uute autolaenude tööstusele USA-s.

Ülaltoodud graafikult näeme, et uute autolaenude LTV suhe on peaaegu 10% madalam kui kasutatud autode LTV. Uute autolaenude puhul jääb laenu ja väärtuse suhe vahemikku 80–90%.

Nüüd on küsimus, miks nii? Miks on kasutatud autolaenude laenu ja väärtuse suhe suurem kui uute autode laenude suhe väärtusesse? Selleks võib olla kaks konkreetset põhjust -

• Esiteks, võib-olla on kasutatud autoomanike krediidivõime kaheldavam kui uute autode kasutajatel. Seega on risk suurem ja seetõttu on LTV suurem kasutatud autode laenude puhul.
• Teiseks, kuna uute autode ostjad maksaksid palju rohkem (kuna uute autode hind oleks suurem kui kasutatud autode hind), on nad EMI maksmise osas usaldusväärsemad.

Piirangud

LTV on laenuvõtjatele raha laenamise seisukohast väga kasulik. Kuid peate meeles pidama mõnda asja. See kehtib juhul, kui LTV on kõrge.

• Intressimäär oleks palju suurem, mis pikemas perspektiivis suurendab teie makstavat kogusummat.
• Kui LTV on üle 80%, peate maksma erahüpoteegi kindlustuse (PMI). Sel juhul võite minna teisele pandiõigusele (mõelge kombineeritud LTV-le).
• Kui teie laenu ja väärtuse suhe on üle 100% (mida nimetatakse veealuseks hüpoteegiks), ei saa te maksusoodustust.

Lõppkokkuvõttes

Laenu ja väärtuse suhe on väga kasulik nii laenuandjatele kui ka laenuvõtjatele. Kuid mõlemad peaksid hoidma selle alla 80%, et tagada väiksem risk ja paremad tagajärjed ärile.

Kasulikud postitused

• Hinna ja bilansi väärtuse suhe
• EV ja müügi suhe
• Varude käibe suhte valem
• Paadilaenu kalkulaator
<