seychellesartprojects.org

Hüpoteeklaenu tähendus

Hüpoteegivõlakiri tähendab investorile emiteeritud võlakirja, mis on tagatud kinnisvara (elamute või äriotstarbel) tagatisel tagatud hüpoteeklaenude kogumiga ja paneb seetõttu laenuvõtja maksma ettemääratud makseseeriaid, mille ebaõnnestumine võib viia müügi või arestimiseni vara.

Investorid saavad igakuise makse, mis sisaldab nii intressi kui ka põhisummat, kui laenuvõtja maksab intressi ja võlgade tagasimaksmist, kes laenas raha, hoides tagatisena osa kinnisvaravara ja juhul, kui laenuvõtja maksejõuetuse korral saab vara müüa võlakirjaomanike tasumiseks. nende varadega tagatud.

Kuidas hüpoteeklaen töötab?

Kui inimene ostab kodu ja finantseerib seda, hoides seda hüpoteegina, saab laenuandja selle hüpoteegi omandiõiguse, kuni laen on täielikult tasutud. Laenuandja hulka kuuluvad pangad ja hüpoteegiettevõtted, kes annavad sellisele kinnisvarale laenu. Seejärel ühendavad pangad need hüpoteegid ja müüvad need allahindlusega investeerimispangale või mis tahes valitsusasutusele. Nii saavad pangad raha koheselt, nagu nad algselt laenu tähtaja ületaksid, ja neil õnnestub ka maksejõuetuse risk enda kanda investeerimispankadele.

Seejärel kannab investeerimispank selle paketi SPV-le (eriotstarbeline ettevõte) ja emiteerib hüpoteegiga tagatud laenudele võlakirju. Nendest laenudest tulenev rahavoog on intresside ja põhisumma näol, mis kantakse hüpoteeklaenuomanikele üle iga kuu. Seda hüpoteekide ühendamise ja võla rahavoo ülekandmist võlakirjaomanikele nimetatakse protsessiks väärtpaberistamiseks. Investeerimispank hoiab oma osa laenu intressikomponendis ja annab ülejäänud intressi pluss põhikomponendi edasi võlakirjaomanikele.

Tüübid

MBS-i (hüpoteegiga tagatud väärtpabereid) on erinevaid -

# 1 - hüpoteeklaenude väärtpaberid

Seda tüüpi MBSi alusel tehakse makseid võlakirjaomanike vahel proportsionaalselt nende laekumisel. Kui emiteeritud võlakirjade koguarv on 1000, igaühes on 1000 dollarit ja igaüks, kellel on 100 võlakirja, omab 10 investorit, saaks iga investor kümnendiku neile ülekantud maksest. Iga investor saaks oma osa maksest vastavalt oma osalusele. Kui on ettemakseid, edastatakse see võlakirjaomanikele proportsionaalselt. Ükski võlakirjaomanik ei saaks nendes hüpoteekides enam ega vähem kui tema osakaal võlakirjade koguarvust. Makseviivituse korral kannaks iga investor kahjumi (kui vara väärtus langeb alla võlakirjade nimiväärtuse) tema osakaalule võlakirjades.

Nii seisavad MPS-i investorid või võlakirjaomanikud silmitsi nii omaosalusega võrdse ettemaksu kui ka pikendamise riskiga.

# 2 - CMBS (tagatud hüpoteegiga tagatud tagatis)

Eespool oleme näinud, kuidas MPS-i investorid seisavad silmitsi ettemaksu riskiga ja ettemakse korral seda, kuidas iga investor seda saab, hoolimata sellest, kas nad seda sel ajal vajavad või eelistavad. Paljud investorid on seotud ettemaksu ja maksejõuetuse riskiga.

CMBS aitab neid probleeme leevendada, suunates hüpoteekide rahavood erinevatesse klassidesse või kihtidesse, mida nimetatakse osamakseteks, nii et igal klassil on mõlema riskiga erinev kokkupuude. Iga osamakse suhtes kehtivad erinevad reeglid selle kohta, kuidas makse jaotatakse. Iga osamakse saab intressi iga kuu, kuid põhisumma ja ettemakse makstakse järjestikku. CMBS on üles ehitatud nii, et iga võlakirjaklass läheks järjestikuses järjekorras pensionile.

Kui on 4 osamakse, siis on igakuise põhisumma ja osamaksete ettemakse reegel järgmine:

• 1. osa -  saab kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
• 2. osa - pärast 1. osa täielikku tasumist; see saab kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
• Osa 3 - pärast osa 2 täielikku tasumist; see saab kogu põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.
• 4. osa - kui osa 3 on täielikult tasutud, saab see põhisumma ja ettemaksed, kuni põhisaldo on null.

Nii jaotatakse ettemaksu risk osade vahel. Suurim ettemaksu risk on 1. osas, samas kui madalamad osamaksed toimivad amortisaatorina juhul, kui laenuvõtja maksejõuetuks jääb. Ülaltoodud näites on 4. osas kõrgeim maksejõuetuse risk ja kõige madalam ettemaksu risk, kuna see saab ettemaksu pärast seda, kui ülaltoodud kolm osa on täielikult makstud ja maksmatajätmise korral peab kahjumi katma.

Näide

Oletame, et 10 inimest võtsid 100 000 dollari suuruse 6% suuruse laenu, hoides maja ABC pangas tagatisena, kokku hüpoteek 1 000 000 dollarit. Seejärel müüks pank selle hüpoteeklaenude kogumi investeerimispangale XYZ ja kasutaks seda raha uute laenude andmiseks. XYZ müüks nende hüpoteekidega tagatud võlakirju 1 000 000 dollariga (1000 võlakirja, igaüks 1000 dollarit) 5% juures. ABC pank edastab saadud intressi (5000 dollarit) koos maksekomponendiga XYZ-le pärast marginaali või tasu hoidmist XYZ-le. Oletame, et hoitav tasu on 0,6% (0,05% kuus) laenusummast, seega on 1. kuul XYZ-le edastatud summa 4500 dollarit pluss tagasimakse summa. XYZ hoiab ka 0,6% (0,05% kuus) laenusummalt ja edastab ülejäänud intressid 4000 dollari suuruse tagasimakse summa esimesel kuul hüpoteegivõlakirjade omanikele.

Nii saab investeerimispank võlakirjade müügist saadud raha kaudu pangast rohkem hüpoteeklaene osta ja pangad saavad hüpoteekide müügist saadud raha kasutada ka uute laenude saamiseks. Majaomanike maksejõuetuse korral võiks hüpoteegi müüa investorite tasumiseks.

Hüpoteek vs võlakiri

Peamine erinevus võlakirja ja hüpoteegivõlakirja vahel on see, et võlakiri ei ole tagatud ja selle taga on ainult emiteeriva ettevõtte täielik usaldus ja krediit, hüpoteeklaenu taga on tagatis, mida saab müüa juhul, kui laenuvõtja maksejõuetuks jääb. Seetõttu on MBSi intressimäär madalama riski tõttu madalam kui võlakirjad.

Teine erinevus seisneb makses ja maksmise sageduses. Hüpoteegivõlakirju makstakse igakuiselt ja need sisaldavad nii intressi kui ka põhikomponenti. Seevastu võlakirju makstakse igal aastal või poolaastas, mis sisaldab ainult intressikomponenti ja põhisumma makstakse tähtaja saabumisel.

Eelised

• Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid pakuvad kõrgemat tootlust kui riigikassa väärtpaberid.
• See pakub hüpoteegiga varade tagamise tõttu kõrgemat riskiga korrigeeritud tootlust kui muud võlakirjad.
• Need pakuvad varade mitmekesistamist, kuna neil on madal seos teiste varaklassidega.
• See pakub regulaarset ja sagedast sissetulekut võrreldes muude fikseeritud sissetulekuga toodetega. MBS-il on igakuised maksed, samas kui ettevõtete võlakirjad pakuvad iga-aastaseid või poolaastaseid makseid.
• Hüpoteegiga tagatud väärtpaber on turvalisem investeering kui võlakirjad, kuna makseviivituse korral saab tagatist müüa võlakirjaomanike tasumiseks.
• MBS-il ei ole sabariski, kuna lõpptähtajal puudub põhisumma põhisumma, kuna kuumakse hõlmab intressi pluss põhikomponenti, mis jaotub võlakirja eluea jooksul. Kui teistes võlakirjades on tähtajalise põhisumma põhisumma tõttu suur saba risk, mis suurendab võlakirjaomanike riski.

Puudused

• Hüpoteegiga tagatud väärtpaber pakub madalamat tootlust kui võlakirjad.
• Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid, mida sageli reklaamitakse ohutute investeeringutena, pälvis negatiivset reklaami tänu nende rollile 2008. aasta hüpoteeklaenude kriisides. Pangad muutusid kõrge kasumlikkuse tõttu leplikuks ja andsid välja laene madala krediidivõimega inimestele. Kui kõrgema taseme hüpoteeklaenud jäid maksmata, põhjustas see miljonite dollarite investorite raha kaotuse ja paljude suurte investeerimispankade, näiteks vendade Lehmanite, pankroti. Nii et need võlakirjad on sama head kui vara ja inimesed, kes nende varade eest raha laenavad.
• Sellistel võlakirjaomanikel on turu intressimäära langetamise korral ettemaksu oht. Pealegi tuleb nende saadud raha investeerida madalama kursiga, mis vähendab nende tootlust.

Järeldus

Hüpoteeklaenud kui varaklass pakuvad mitmekesistamist ja pakuvad investorile kõrgemat tootlust kui riigikassa ja väiksema riskiga kui võlakirjad. Lisaks pakuvad nad raha investeerimispankadele, et osta rohkem hüpoteeklaene, ja pankadele, kes laenavad rohkem raha, mis aitab hoida hüpoteeklaenude intressimäärasid konkurentsivõimelisena ja turge likviidsena.